지표, 지수만 알아도 경제가 보인다.

지표, 지수만 알아도 경제가 보인다.

                                

  저자: 김의경 / 요약: 발로 뛰는 가치투자 연구소 김중혁

 

 

2010년도는 위의 자료처럼 경기 하강속에 주가가 올랐다고 2011년 3월 4일의 대우증권 데일리에서 이야기 했다. 여기서의 핵심은 경기선행지수 전년동월비는 하락했지만 글로벌 저금리 기조 하에서 만들어진 풍부한 유동성이 주식시장으로 유입되면서 주가를 끌어올렸다는 것이다. 외국인의 공격적인 매수가 경기 하강의 악재를 견디어 내게 했다고 한다.  게다가 경기 하강 국면에서 어떻게 기업이익이 증가 했느냐 라는 점이다. 결국 주가는 기업이익과 같이 움직인다고 하니까 말이다.  아래 자료인 그림2를 보면 2010년도에 경기선행지수 전년 동월비는 떨어지지만 기업이익 전망치는 올라가고 있다.

 

경기 선행지수를 설명하는 지표중 내수와 수출에 모두 영향을 받는 지표는 자본재수입액이고, 실질적으로 수출에 영향을 받는 지표는 순상품 교역조건지표 하나다. 나머지 지표는 모두 내수에 영향을 받는 지표들이다. 그러면, 2010년의 경우 내수와 수출중에 어디가 영향력이 컸을까를 보면 답이 나온다.

 

자 아래에 있는 그림 3을 보면 경기선행지수 전년동월비와 와 수출증가율을 나타낸 자료인데 한국의 수출증가율은 2010년도에 호조를 보였다는 것을 확인 할 수 있다.

 

 

 

우리나라의 기업입장에서는 내수보다는 수출에 의존도가 더 높다보니 내수는 나쁘더라도 수출이 호조를 보이면 기업이익이 좋아지게 되어있는 구조이다. 2010년도에는 수출증가율이 20%이상에서 유지를 했다.

그림 4에서 보듯이 내수와 수출출하의 경우에도 또한 양극화는 눈에 띄게 찾아볼 수 있었다. 내수는 전년동기대비 10%대의 출하증가율이 나온 반면 수출의 경우는 20%정도의 출하증가율을 보였다. 그 원인은 환율에서 찾아야 한다. 2010년 원화가치 절상 요인이 강했다. 그림 5에서 보듯이 외국인들은 한국의 주식과 채권을 산다고 달려들어 343억달러어치를 순매수했고, 경상수지는 282억달러나 흑자를 유지했다. 그러면 원화의 가치는 절상이 되어야 함에도 2010년 절상율은 3.2%로(09년말 1164원-> 10년말 1126원)으로 일본 엔화 절상율 12.8%과 비교하면 제대로된 절상이 안이루어 졌다고 본다. 환율 조작국으로 의심받는 중국도 3.2%의 절상을 했는데 말이다.

당시 우리나라가의 원화가 강세를 못보인 이유는 2010년 4월 천안함 사건, 11월 연평도 사건등 지정학적 리스크와 수출증대를 위한 고환율 용인정책때문이라고 보여진다.

 

 

상대적으로 원화의 약세로 인한 수출경쟁력이 일본보다 높아진 우리나라의 경우 수출증가율이 뚜렸하게 나타나 기업이익이 증가했다고 보면 적절할 것이다. 그리고, 수출과 관련된 작년 한해는 자동차, 화학, 기계업종들이 날라갔다.

 

과거 89~90년 경기선행지수 전년동월비는 올라가는데 수출증가율이 –까지 가는일이 발생했었다. 80년대 후반 무역 분쟁(미국의 슈퍼 301조 발동, 미국의회가 한국을 환율 조작국으로 지정)에 따른 원화가치의 급격한 절상이 수출의 급감으로 이어졌다.  그리고, 기업이익도 상대적으로 떨어졌다고 보여진다. 그럼 주가는 올라갈 요인이 없어지게 되는 것이다.

 

결국 여기까지의 결론은 환율의 영향이 수출을 좌우지 하고, 그것이 바로 기업이익과 연결이 되어 주가에 영향을 미친다고 보여진다. 그래서, 환율을 주의깊게 보아야 한다.

 

하지만 대우증권 리포트에서 빠뜨린 것이 있다고 보여진다.

그것은 바로 경기선행지수 전년동월비와 종합주가지수를 단순 비교한데 있다고 보여진다.

 

경기선행지수 전년동월비의 오류: 전년 동월자료의 불규칙성으로 전체 전년동월비가 왜곡될 수 있으며, 전반적인 경기 국면 파악이 어렵다.

 

아래 그림을 보면 경기종합지수와 코스피지수를 비교한 자료이다. 두 가지 자료를 보면 결국 주가는 경기 종합지수와 비슷한 괴적을 그리면서 간다는데 있다.

 

왜 경기 선행지수 전년 동월비와 코스피지수를 단순 비교한 자료가 장기투자에 방해가 되는지는 바로 아래의 그림이 설명해 주고 있다고 보여진다. 선행종합주가지수가 올라가는 것처럼 코스피지수도 올라 가는게 당연하지 않겠는가? 또한 경기선행지수 전년 동월비는 실질적으로는 종합주가지수 전년 동월비랑 비교 하는게 맞다. 상식적으로 하나는 기준이 전년동월비고 하나는 기본지표를 사용한다는 것이 말이 되는가?  아래 그림을 보면 선행종합지수는 130으로 과거 2007년 종합주가지수 2천포인트를 찍을 때보다 무려 14포인트나 높게 나왔다. 2000년부터 지금까지 두 지표의 움직인 모습을 보면 비슷하게 왔었고, 07년 버블을 감안하면 지금의 주가보다는 2~300포인트는 더 올라야 할 것이라는 정도다.

<출처: 통계청>

먼저 재고순환의 식을 설명하자면, 재고순환=출하증가율-재고증가율로 기업이 보유하고 있는 재고의 변동 사이클(Inventory Cycle) 변화를 측정하는 지표라 할 수 있겠습니다.  그렇다면, 재고순환은 어떻게 발생하는 것일까요?  이 부분에 대해 삼성경제연구소의 자료를 인용해보자면, 다음과 같이 정리할 수 있습니다. 즉 재고순환은 경기순환의 유형 중 하나로 가장 단기간에 진행된다는 특징을 지니고 있습니다.  예상하지 못한 대규모의 수요 부진(Subprime 위기 등)은 기업의 재고증가를 유발하며, 재고가 정상수준으로 조정되는 시점까지 기업의 생산이 둔화되면서 경기 침체가 발생하는 것입니다.  특히 개별 기업들은 자신이 겪는 재고의 감소가 경기의 둔화에 따른 것인지, 아니면 일시적인 현상(계절적인 변동 등)인지 구분할 방법이 없기에.. 재고가 갑자기 증가하더라도 바로 생산감축을 단행하기 어려운 것입니다.  따라서 재고의 변동 사이클은 경기순환을 예측하는 데 매우 중요한 역할을 맏게되는 것입니다(재고순환에 대한 보다 자세한 설명은 저의 졸저, "주식투자의 부의지도를 바꾼다"의 3부 1장을 참고해주시면 감사하겠습니다.). 이제 아래의 그림을 중심으로 재고순환의 4가지 국면을 말씀드리겠습니다.

① 재고감소 국면(출하 =, 재고 ↓)은 생산의 회복기로.. 수요가 서서히 반등하지만 아직 기업들이 경기의 회복을 낙관하지 못해, 기존에 보유하고 있던 재고를 줄이면서 대응하는 국면입니다.  이때 재고순환지표는 바닥을 치고 상승하는 모습을 보이게 됨니다(∵ 출하 정체 중에 발생한 재고 감소 때문).   ② 재고증가 국면(출하 ↑↑, 재고 ↑)은 경기의 확장기로..  본격적인 수요의 증가에 대응해서 출하를 증가시키고, 출하의 증가 영향으로 재고도 증가하는 선순환 국면이라 하겠습니다.  이때 기업의 실적은 빠른 속도로 증가할 것이며, 재고순환지표도 본격적인 상승세를 보이게 됩니다(∵ 출하의 강한 증가 속에 재고가 완만하게 증가하기 때문).   ③ 재고누증 국면(출하 ↑, 재고 ↑↑)은 경기가 정점(Top)을 경과할 때 나타나는 현상으로.. 수요가 갑자기 둔화되면서 기업의 재고가 의도하지 않게 증가하는 것을 의미합니다.  즉 최근처럼 고유가·Subprime위기의 충격이 겹치며 기업의 매출이 동시다발적으로 위축될 때, 기업들은 혼란에 빠집니다.  지난 연초에 세워놓았던 경영계획은 대단히 공격적이었는데, 갑자기 경기 상황이 나빠지니 계획의 전면수정이 불가피한 것이지요.  게다가 공격적인 경영목표를 세워 놓은 만큼, 올해의 설비투자와 원자재 수급은 이미 현재 필요량을 초과하는 수준으로 집행 중이기에 당장 생산을 줄이기도 힘든 상황에 처합니다. 결국 기업들은 생산을 줄이기보다는 팔리지 않는 물건을 재고로 쌓아둔채, 경제의 동향을 살피게 되는 것입니다.  따라서 재고순환 지표는 감소세로 돌아서기 시작합니다(∵ 출하증가율이 둔화되는 반면, 재고증가율이 빠르게 상승하기 때문). ④ 재고수축 국면(출하 =, 재고 ↑)은 기업이 본격적인 불황에 직면해 경영계획을 수정하고, 본격적으로 출하량을 조절하는 시기를 의미합니다.  그렇지만 출하량의 조절 속에서도 재고가 계속 쌓이기 때문에 재고순환지표는 완만하게 떨어지는 데 그치지요.  그러나.. 불황이 점점 심해지면서, 헐값에 재고를 팔아치우는 등의 비상경영계획을 수립하면서 재고는 빠른 속도로 줄어들게 됩니다.  이런 과정이 계속되는 가운데, 정책당국의 경기 회복 노력(재정지출 증가 및 금리인하)이 가세하면서 다시 재고감소 국면으로 접어들게 되는 것이지요. 

 

 

 

 

그런데, 경기 선행지수 전년동월비를 사용하는 이유? 지수의 본질을 변경시키는 게 아니라 본질을 더욱 더 두드러지게 보여주는 역할을 한다. 마치 화학실험에서 용액의 변화를 알기 위해서 특정시약을 뿌리면 용액의 색이 변해서 욕액의 변화된 특성을 쉽게 알 수 있다.

 

경기동행지수 순환변동치: 동행지수를 조금 가공하여 경기 순환 과정만 볼 수 있도록 만든 것으로 동행지수에 추세선을 그리고 난후 우상향된 추세선을 평형으로 만들면 된다. 이것은 그 값이 %가 아닌 100을 기준으로 만들게 된다.

 

GDP: 국내총생산. 1년동안 국민들이 국내에서 생산한 생산물 + 외국인이 국내서 생산한 생산물

GNP: 국민총생산. 1년동안 국민들이 국내외에서 생산한 생산물의 합.(외국인의 국내생산물 제외)

GNI: 실질 국민총소득. GNP + 교역조건의 변화..

 

교역조건의 변화로 생산은 그대로인대 국민들의 소득이 줄거나 늘게된다면 GNI가 변했다고 한다.

 

GDP는 2차세계대전이후 사이먼 크즈네츠와 리차드스톤에 의해 만들어졌다. GDP는 경제의 속도계와 같다. 참고로, GDP성장율은 경제성장율이다.

 

GDP = C(소비) + I (투자)+ G(정부지출) + NX(순수출: 수출-수입)

우리나라는 08년기준 C는 54%로 OECD평균 60.8%에 밑돈다. 미국은 70%다.ㅎ

 

순수출의 비중은 말레이시아(94%), 대만(61%), 한국(38.3%), 중국(37%0, 러시아(36%), 멕시코(24%), 일본(16%), 브라질(13%), 인도(12%)정도다.

 

저자의 어느 일본인 친구가 했다는 말이다.

‘한국이 선진국이 되지 못하는 이유는 인구가 1억이 안되서 독립적인 내수시장을 만들지 못했고, 그것을 수출이 만들었기 때문이다. 수출 의존도가 높다보니 미국이나 중국등 외국의 경기변동이나 환율의 변동에 민감하게 된다. 그런데도 인구늘릴 생각을 안하고, 핸드폰이나 더 만들려고한다.ㅠㅠㅠㅠㅠ’

 

GNI(실질국민총소득)=임금+이자+임대료+이윤

NNI(국민순소득)=GNI –감가상각

NI(국민소득)=NNI+보조금-간접세

PI(개인소득)=NI+이전지출-사내유보금-법인세

DI(가처분소득)=PI-소득세=개인소비+개인저축

 

DI는 세금을 제하고난 실제 자신의 호주머니로 들어온 돈. GNI는 증가했는데 DI가 별로라면 서민들이 느끼는 호주머니사정은 나쁘다는 것을 의미한다.

 

1인당 GDP의 오류: 달러로 표시. 따라서 환율이 GDP숫자에 영향을 미친다.

 

명목GDP: 현재 시장가격으로 측정한 물질적인 부

실질GDP: 전년도 물가 상승분을 제외하고 실제 증가한 물질적인 부

 

경제성장률: (금년도 실질GDP-전년도 실질GDP)*100/전년도 실질 GDP

* 기업이익증가율: 경제성장율+물가상승율. 왜? 경제성장율에 물가상승이 반영이 안되어 있기 때문이다. 기업은 물가상승을 개인들에게 전가시킨다. 알게 모르게..ㅋㅋ

 

비교연도GDP디플레이터: 비교연도 명목 GDP/비교연도 실질 GDP

 

GDP디플레이터로 만든 물가지수는 오류가 있다. 이유는 여기에는 한 국가에서 생산한 모든 생산물의 최종재가 포함되어 나로호의 생산가격도 포함되어 있다.

 

그래서, 평균적인 소비자들이 생계비를 측정하는 지수로 통게청에서 발표하는 물가지수를 ‘소비자물가지수’라고 한다.

 

PPI(생산자물가지수)=부가가치세를 제외한 공장도 가격이고, CPI는 소매가격이라고 보면 된다.

 

CPI (소비자물가지수)는 아래와 같이 구한다.

=>(기준연도 상품묶음*비교연도 상품가격)/(기준연도 상품묶음*기준연도 상품가격)

 

단, 여기에도 몇가지 오류가 있는데, 우선 소비자가 주로 사용하는 물품묶음을 매번 바꿀 수 없어서 마치 삐삐가 핸드폰으로 바뀌어도 삐삐가 들어가게 되는 것 처럼..ㅋㅋ 또한, 소비재의 가격이 너무 오르면 대체재로 손이 갈 수 밖에 없다. 이 역시 상품묶음에 제때 반영이 안된다. 그래서, 각종 연구에 따르면 소비자 물가지수가 실제 물가수준보다 조금 과대계산되는 경향이 있다고 한다.

 

물가상승율=(금년도 물가지수 – 전년도 물가지수)*100/전년도 물가지수

단, 여기서 금년도 물가지수는 CPI나 GDP디플레이터중 하나를 선택해야 한다.ㅋㅋ

 

우리나라 정부의 물가안정목표는 연간 2.5~3.5%다. 왜 0%가 아닐까?

0%나 –면 어떻게 되나? 마이너스가 되면 물가하락과 경기침체를 유발하는 디플레이션을 의미한다. 일본의 경우 1990년 디플레에 빠졌다. 그럼 0%면 어찌되나..?  CPI는 실제 물가보다 조금 과대계상되는 경향이 있어서 0%라고 하면 실제는 –가 되는 것이다.ㅋㅋㅋㅋ

그래서,목표치를  2.5~3.5%정도를 잡으면 실제 물가상승율은 0에 근접하게 된다. ㅋㅋ

 

수출입물가지수에는 수입물가지수(원자재, 중간재, 최종재)와 수출물가지수(농림수순품과 공업제품)가 있다. 주요구성은 ( ) 로 넣어두었다. 단, 수출입물가지수도 환율에 영향을 받는다.

 

수입물가지수, PPI, CPI상관관계

좋은 물가상승: 수입물가지수와 PPI는 제자리인데 CPI만 크게 오르면 소득증가로 인한 수요증가.

              만약, 여기에 실업률이 떨어지고, GNI나 GDP가 상승했다면 더 좋다.

나쁜 물가상승: 수입물가지수가 급등해 PPI와 CPI가 상승했다면  소득줄어드는데 물가만 비싸다.

              만약, 여기에 실업률도 올라가고 GNI가 떨어졌다면 스테그플레이션이다.(물가상승

과 경기침체가 동시에 오는 상황..ㅠㅠ)

 

WTI: 일반적 국제유가지만 산유량도 적고, 미국 밖에서는 수출이 잘 안되고 있지만 뉴욕상품거래소에서 주로 거래되므로 세계 경제여 미치는 영향이 크다.

북해산 브랜트유와 두바이유: 북해산 브랜트유는 영국 북부 북해에서 생산되는 원유다. 주로 유럽에서 소비한다. 두바이유는 중동산 원유로 우리나라 원유 수입의 80%를 차지한다.

 

GDP갭: (실질GDP-잠재GDP)*100/잠재GDP.

 

잠재GDP: 한 나라에 존재하는 노동과 자본이 모든 생산요소를 정상적으로 고용했다고 가정 할 경우 달성 할 수 있는 이론적 GDP.

 

만약 GDP갭이 +면 인플레압력(실제 소득이 이론소득 보다 많아서 현재 경제가 과열이다고 인식)을 받게되고 반대면 디플레 압력을 받게 된다.

 

IMF에서 예상하는 2009년과 2010년의 GDP갭이 각각 -3.3%, -4.5%라고 했다. 미국은 GDP갭이 2009년과 2010년이 평균 -7%수준이고 2013년에 가야 +가 된다고 한다.

즉, 인플레를 우려할 상황이 아니라는 것이다. 게다가 일정한 인플레는 경제회복에 도움을 준다는 생각을 가진 정부의 입장에서는 금리인상과 긴축재정을 당분간 펴지 않을 것으로 기대한다.

 

MSCI지수(선진국 24개)는 Morgan Stanley Capital International 에서 발표한 지수로 전세계를 대상으로 투자하는 대형펀드중 미국계 펀드에서 운용하는 기준이다. 여기서 선진국 지수와 이머징 지수로 나눌 수 있는데 우리나라는 이머징지수에 편입되어 있다. 참고로 MSCI지수와 경쟁관계에 있는 FTSE지수(선진국25개)는 Financial Times Stock Exchange다. FTSE지수는 2009년 09월 선진국지수에 우리나라가 편입되었다.  

 

MSCI지수중 이머징지수내 중국이 103개 종목수로 4,785억달러로 전체에 이머징지수 투자국비중내 19%정도를 차지하고, 한국이 98개 종목수로 3,074억달러로 전체 이머징지수중 투자비중이 12%에 달한다. 브라질이 15%, 대만이 11%, 인도가 7.7%, 남아공이 7.1%, 러시아가 6.8%등을 차지하고 있다.

 

물론 우리나라가 MSCI지수내 이머징이 아닌 선진국시장으로 편입되면 선진국 시장내 비중이 2%내외가 될 것으로 보여 뱀머리보다 용꼬리가 될 것이다.

 

용꼬리보다 뱀머리가 좋다고 볼 수 도 있지만, .. 생각을 해보자. (폴크루먼의 불황의 경제학내용)

IMF때 우리나라가 이머징 마켓으로 머물러 있었던 것이 우리나라에 나쁜 영향을 미쳤다고 본다. 당시 아시아 외환위기가 터질때 태국부터 바트화폭락으로 인도네시아로 다시 우리나라를 강타했다. 당시 태국이 휘청거릴 때 신흥시장에 투자한 펀드는 투자자산을 매도하고 빠져나갈 수 밖에 없었다. 당시 한국도 이머징에 포한되어 있어서 똑같이 생각하고 매도했다. 외국인 입장에서는 우리나라가 태국과 같은 ‘고위험-고수익’시장일 뿐이었다. 

 

1994년 멕시코 금융위기때도 비교적 건전한 경제구조의 아르헨티나도 불안심리로 짐싸서 빠져나가기 바빴다. 그런데, 1997년 아시아 금융위기 당시 호주는 큰 타격을 받지 않았다. 당시 호주는 오히려 아시아 금융위기가 기회로 작용하여 큰 호황을 누렸다. 호주는 MSCI지수와 FTSE지수모두 선진국시장에 편입이 되어있었기 때문이다.

 

본원통화=한국은행이 찍어낸 지폐와 동전.

M1(협의통화): 현금+요구불예금+수시입출식저축예금

M2(광의통화): M1+ 만기2년미만 예적금 +실적배당형상품+금융채

Lf(금융기관 유동성): M2+만기2년이상 예적금+한국증권금융 예수금 +보험계약준비금등

L(광의의 유동성): Lf + RP,+ 국채, 지방채, 회사채,기업어음등

 

구매력평가환율: 어느 나라에서나 동일한 구매력을 지닌다는 가정하에 구매력을 비교해 환율결정.

 

화폐의 유통속도(V)=P(물가)*Y(산출량)/M(통화량)    … 참고로 PY는 GDP다.

쉽게 금유위기가 터지고 정부에서 돈을 푼다. M이 증가한다. 일반적으로 V는 왠만해서는 잘 변하지 않는다.  그런데Y의경우 경기불황에 기업문닫는데 산출량이 증가할리가 없다. 그럼 P만 올라간다. 시중에 통화량이 늘어나니 돈의 가치가 떨어지고, 물가상승을 유발한다. 물론 M증가를 생산에 쏟아부어 기술개발과 구조조정을 통한 Y를 증가시키면 물가인 P의 오름폭을 상당히 줄일 수 있다.

 

외환보유액이 2005년도 처음으로 2천억달러를 넘었다. IMF때 39억달러였는데 많이 올라왔다. 08년도말에서 2009년 초에는 ‘가용 할 수 있는’ 외환보유액이 위험수위에 이르렀다고 했다. 왜 그랬을까? 환율이 많이 급등했고, 여기에 기업들의 실적까지 나빠졌고, 외국인은 국내 주식과 채권을 매도했다. 외국인이 빠져나가니 달러의 수요가 증대되어 환율이 더 올라가는 일이 벌어졌다. 그래서, 정부는 외환보유액으로 달러를 팔고, 원화를 샀다. 당시 08년 8월에서 12월까지 외환보유액이 2,432억달러에서 2,012억달러로 400억달러를 팔았다. 여기에 더해서 신용도가 나빠진 은행들의 외화표시차입금에 대해서 정부는 1,000억달러의 외채지급보증금을 서주었다. 그러다보니 정부는 미국과 300억달러 통화스와프를 통해서 마이너스통장까지 개설했다. 마이너스통장으로 08년말까지 104억달러를 사용했고, 그것은 결국 부채다. 만약 만기 재연장이 안되면 이를 갚고, 그만큼의 외환보유액으로 메워야 한다. 여기서 추가로 외국인들이 한꺼번에 주식다 털고 나간다는 루머가 돌아서 더욱 불안하게 만들었다. 심리적인 외환보유액 한계선이 2천억달러라고 하는데 이미 2008년 11월에 2,000억달러가 무너졌다는 말이 나왔다. 이때 세계의 언론사들은 이를 더욱 비관적으로 보았었다. 참고로 2011년 02월말 현재 외환보유고는 2,976억달러정도다.

 

 

주택가격지수

연소득 대비 주택가격비율(PIR: Price Income Ratio)=해당 주택가격/해당 근로자 가구연소득

PIR이 10배면 10년동안 한푼 안쓰고 모아야 집을 산다는 것을 의미한다.

 

06년기준 우리나라 전국 평균 주택가격 PIR이 4.9배, 서울 아파트 10.1배, 강남 아파트 12.9배.

LA 11.2배, 도쿄 9.9배, 시드니 8.5배, 뉴욕 7.9배, 런던 6.9배로 서울 강남이 훨씬 높았다.

 

도쿄는 07년 9.9배에서 08년 9.1배로 낮아졌고, 뉴욕은 07년 9.3배에서 08년 9.3미만으로 보고, 08년 서울 PIR은 9.7배다. 도쿄나 뉴욕보다도 높은 수치다.  08년 서울에 집값의 평균값으로 구하면 10.7베가 나온다. 좀더 쉽게 접근하면 소득 30%를 저축하고, 70%를 소비한다고 가정시 30대의 남자가 60살이 되어야 집을 마련할 수 있다는 말이된다. PIR지표로보면 서울 주택가격은 거품이다라고 볼 수 있다. 물론 우리나라의 기형적인 인구분포와 그에따른 수급불균형이 존재하는 것도 사실이다. 하지만 이건 좀 심하잖아..ㅠ

 

 

 

 

 

우리나라의 주택보급률을 보면  타 국가에 비해서 낮은 편이고, 특히 서울과 경기는 아직 100%도 안된다.

 

 

09년 상반기 수도권을 중심으로 한 주택가격 상승 분위기로 부동산시장이 들썩거렸다. 이를 우려한 일부 전문가들은 부동산 시장 거품이 시작되었고, 이를 막기 위해서 금리를 올려야 한다고 했다. 그동안 저금리정책으로 주택담보대출 증가율은 09년 06월, 7월, 8월만 하더라도 각 4조원이 넘어서 가계부채가 심각하다고 했다. 하지만 정부는 금리를 손대면 경제전반적으로 안좋아서, 일단 LTV와 DTI규제를 하겠다고 했다. LTV(Loan to Value)는  주택담보인정비율이다. LTV가 40%일 때 주택시가가 5억인 아파트를 구입시 5억의 40%인 2억까지 대출받을 수 있는 것이다. DTI(Debt to Income)는 총부채상환비율을 말하며 40%의 DTI면 대출금에서 원리금의 연간 금액이 연소득의 40%가 넘으면 안된다는 말이다.

 

주택수익비율인 PRR(Price to rent ration)비율이 있다. 주식에서 PER와 비슷한 계념이다.

PRR=주택가격/연간 임대료(월세)의 총합

 

미국 타임지의 기사에는 미국도시의 1986년 이후 평균 PRR이 16.5라고 했다. 2005년엔 24.7이 되었다.  서브프라임이후 17.4까지 내려왔다.

 

우리나라는 주택이 대부분 전세라 PRR자료가 없다.ㅠ

 

실업률의 한계: 통계청에서 조사하면 ‘ 조사대상주 동안 일하지 않았고, 그 이전 4주간 일자리를 찾아서 적극적으로 구직활동을 했던 사람으로써 일자리가 주어지면 즉시 취업이 가능한 사람을 실업자로 분류하고 있다. ‘ .. 일반적인 백수에게 통계청에서 전화가 오면 백수는 놀아도 열심히 구직활동을 했다고 거짓말을 할 가능성이 있다. 실제 실업자가 아니어도 실업자가 된다. 그래서, 실업률을 높이게 될 수도 있다.

 

생산가능인구: 만 15세이상의 인구.

경제활동인구: 생산가능 인구중 구직의사가 있는 사람.

비경제활동인구: 생산가능인구중 고용상태는 아니지만 굳이 일자리를 찾으려 하지도 않는 사람.

취업자: 생산가능 인구중 일하려는 의사가 있고, 현재 취업상태.

실업자: 생산가능 인구중 일하려는 의사는 있는데 직장을 못구하는 사람.

 경제활동 참가율: 경제활동인구*100/생산가능인구

 

만약 동네 백수가 일자리 구하려고 노력하면 실업자고, 동네 백수가 일자리 구할 의사가 없으면 비경제활동인구가 된다.ㅎ

 

 

 

 

결론: 숫자가 의미하는 진실을 파악하고, 투자하라.!! 그럼 부자가 되리라..